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倾心记录青岛楼市20年 回顾那些让我们幸福的房
发表时间:2021-10-24

  [摘要] 二十年来中国房地产的萌芽、崛起、壮大直至繁盛,对我国城市更新与人居水平的跃升,起到了不可估量的作用,其发挥的积极意义与突出价值,注定在经济社会发展史上留下浓墨重彩的一笔。

  编者按:有人说,中国房地产的二十年,是奋发蹈厉的二十年,也是狂飙突进的二十年,更是非誉交争的二十年。但不可否认的是,二十年来中国房地产的萌芽、崛起、壮大直至繁盛,对我国城市更新与人居水平的跃升,起到了不可估量的作用,其发挥的积极意义与突出价值,注定在经济社会发展史上留下浓墨重彩的一笔。

  地产改变人居,居住创造未来,青岛这座城市的日新月异,同样与房地产业的高速发展密不可分。作为全国十五家副省级党报之一的《青岛日报》,不仅是城市发展的见证者,更是时代变迁的记录者。

  1998年,国家取消福利分房政策,房地产开始市场化。2000年,北京上海广州等一线城市楼市日渐繁荣,青岛紧随其后。在二手房领域率先展开“破冰”之旅,2001年年初,市住房资金管理中心、市房地产交易中心、市住房置业担保中心、市房屋租赁中心、青房安居中心、市商业银行延安三路支行等6家单位联手行动,打通二手房交易渠道,为交易提供多种便利,使二手房交易更为畅通;其次,逐步降低的交易契税也成为交易活跃的重要原因,交易契税由前年初的6%降至去年底的1.5%,大幅调低的契税,极大地刺激了二手房买卖交易。

  2001年9月3日,青岛日报《楼市》周刊中报道,根据青岛交易中心统计数据显示,2001年1至7月,全市二手房交易达5026户,较去年同期增长320%,几乎与商品房交易量持平,出现了二手房交易的第一次高峰。

  楼市热度也体现在土地市场,青岛首个钻石地块拍出。2002年10月9日,青岛日报《楼市》周刊中报道,我市2002年第五次储备国有土地使用权拍卖会,于9月30日上午在市房地产交易中心举行,被业界称为“钻石地块”的市南区香港中路北侧海门路8号地块,最终被青岛华侨房地产开发有限公司、青岛亚麦房地产发展有限公司、青岛李沧建安房地产开发公司以楼面地价5120元/平方米联合竞得。该地块总地价17233万元,约合每亩1731万元,每平方米约合2.6万元。这是青岛截止到2012年通过拍卖出让的最值钱的一块地,因此被人们誉为“钻石地块”。

  值得关注的是,楼市发展深受外部环境影响,2003年,“健康住宅”首次开始成为建筑设计的重点。因为突如其来的SARS,在给国人以警醒的同时也留下了更多的思索, 6月11日,青岛日报《楼市》周刊刊出《非典,改变了二手房的选择》,报道指出:“在非典到来之前,对大多数购房者来说,房屋的面积、楼层和朝向是其关注的首要因素,而房屋的通透性则往往不受重视。随着防治非典而提出的通风等各方面的要求,现在的购房者对房屋的选择条件上开始做出了一定的调整。”而这一影响一直延续到现在。

  这期间土地市场另一个重磅事件发生在2004年3月30日,国土资源部和监察部联合下发71号令,要求各省市在8月31日之前将历史遗留问题加以界定并处理完毕,8月31日之后,不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权。2004年12月15日,青岛日报《楼市》周刊报道,招拍挂使实力型企业显身手,在新的土地政策框架下,中小型的开发商将会面临资金、后续开发等难题,开发难度远比以前要高,在新的时代中,大型开发商将凭借其实力赢得更大的市场空间。

  2005年5月13日,青岛市政府办公厅下发《关于稳定住房价格进一步推进住房保障体系建设的通知》(青政办发〔2005〕24号),首次展开对房地产市场的宏观调控。2005年12月28日,在《楼市》周刊年终总结报道中,本刊指出,稳定住房价格、调整供给结构、遏制投机需求是这次房地产市场调控的三个关键点,在我市当年的房地产宏观调控中取得了较好的成效。

  2006年,建设部等部门发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。规定自当年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上,史称“90/70标准”。5月31日,青岛日报《楼市》周刊对此政策进行详细解读,并指出与以往相比,此次出台的有关税收、信贷、土地政策等“硬指标”具有更强的强制性和操作性。

  二套房调控开始发生在2007年9月27日,人民银行、银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,即359号文件,通知规定对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的借款人,明确要求贷款最低首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

  2007年12月19日,青岛日报《楼市》周刊撰文指出,同359号文件相比,《补充通知》不仅重点明确了第二套住房以借款人家庭为单位认定房贷次数,同时,已利用公积金贷款购房的家庭,再次申请房贷,也将视为第二套住房。可以说,这是359号文件出台后,市场对二次置业的几种可能解释中最严厉的一种定义,无论是从内涵还是从外延上来看,都比早些时候对第二套住房的解释要深刻与广泛得多。

  业内人士表示,尽管 2005、2006年国家连续出台调控政策,但那两年却是全国以及青岛房价涨得挺快的两年。直到央行出台的加息政策,对全国大部分楼市形成致命一击。

  以全球金融危机为触发点,行业进入低迷,2008年,市场观望气氛浓重,房地产市场遭遇严冬,整个经济形势一片惨淡,青岛楼市亦低迷。为刺激经济保增长,中央出台4万亿救市计划,开始全面救市,同时为刺激购房需求,再次重申房地产为“重要的支柱产业”。

  楼市被重新点燃,2009年12月30日,青岛日报《楼市》周刊刊出《楼市神话》文章,指出市场回暖,房价飙升,曾经的悲观预期被彻底翻转,房地产企业在土地市场上举牌的手不再“软”,全国范围内“地王”频现。7月份,市北区78号地块以8350元/平方米的价格成交,市北“新地王”诞生,也成为青岛土地市场升温的重要标志;9月份,李沧区兴华路35号地块先后经过了百余轮的竞价搏杀,终以3260元/平方米成交,李沧地价首次突破3000元/平方米;10月下旬,位于开发区薛鱼路南侧、环岛路北侧地块以13200元/平方米成交,创下青岛天价地块记录;12月中旬,位于市北区辽阳西路南、劲松七路东地块,起拍价为3000元/平方米,在经过长达160余轮竞价之后,以楼面地价6990元/平方米成交。

  在楼市“狂热”的背景下,2010年,史上最严厉调控出台,2010年1月10日,国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,共分五部分,十一小条,简称“国十一条”。4月17日,国务院适时出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号),青岛也在第一时间出台了“14条”。提出岛城将实行更为严格的差别化住房信贷政策:以家庭为单位,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民,暂停发放购买住房贷款;对房地产企业开发的一般商品房计税毛利率由现行的15%调至20%;对房地产企业开发的非普通住宅和非住宅的土地增值税预征率由现行的1%调至2%。青岛日报《楼市》周刊对此解读,三年一个周期的楼市“周期律”已经形成,政策对行业的发展成为最关键的决定因素之一。截至到当年年底,青岛楼市依然“热火朝天”。

  为了抑制房价快速上涨,青岛2011年再次开始限购,市场快速冷静,观望两年后需求集中爆发,成就了2013年的刚需大年,市场突破千万方规模,需求透支严重。

  2011年1月,“国八条”出台。 1月28日,青岛版“限购令”出台,内容包括自《意见》发布之日起至当年年底,在我市市辖七区实行住房限购措施:对已有1套住房的本市户籍居民家庭 (含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭,包括夫妻双方及未成年子女)、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停向其售房。

  连续调控下,岛城楼市“疲态”难掩。国家统计局公布的7月份70个大中城市房价数据,9个城市环比下降,其中青岛环比下降0.2%,同比下降4.4%。2012年8月28日,青岛日报《楼市》周刊刊文指出在资金、库存等各种压力下,岛城楼市以价换量成效明显。特别是7月份,根据青岛网上房地产统计数据显示,新房月成交量高达10379套,是2012年以来首次突破1万套大关,其中新建住宅成交9512套。这同国家统计局公布的7月份70个大中城市房价数据中青岛环比下降0.2%、同比下降4.4%的数据相呼应,证明了岛城楼市以价换量取得了不凡的成绩。

  2013年2月20日,“国五条”出台,出售自有住房将按20%征个税引发了众多购房者的恐慌。从国五条到青岛版国五条出台的一个月时间里,房产交易呈现疯狂状态。根据市房地产交易中心公布的统计数据显示,3月份,全市新建住宅成交14553套,环比增长206%,同比增长322%;六区二手房成交9668套,是上一年同期的22倍,与上一年前8个月的总和等量齐观。青岛网上房地产统计数据显示,2013年青岛楼市新建商品住房总成交量达119407套,创下了历史新高,其中三月份贡献最大。

  3月31日,青岛版“国五条出台后,楼市回归寂静。4月1日即青岛“国五条”细则落地首日,青岛日报《楼市》周刊记者前往青岛市房地产交易中心、市北房地产交易中心探访,在这里记者发现,两处房产交易中心内上月常见的“市民排队过户”景象已全然不在,大厅内仅有稀稀落落的市民在“从容不迫”办理房屋过户手续。

  2014年迫于市场压力大,青岛与全国同步进入去库存期,限购逐步解除,2015年市场逐步回温,2016年通过降首付、调契税及贷款优惠等政策加上全面放开“二孩”,使得改善需求积极入市,成就2016年的改善大年,市场规模较上一轮翻番,突破两千万方规模。

  2014年8月1日,黄岛、城阳两个区的住房放开限购政策;对市南、市北、李沧、崂山四个区套型面积在144平方米以上含144平方米的住房放开限购政策,套型面积在144平方米以下的住房继续执行限购政策;9月 1日,放开市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以下住房的限购政策。9月23日,青岛市相关部门联合下发《关于完善保障性住房和市场多层次需求住房建设体系的意见》。意见规定,出售唯一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后,再次申请住房贷款的,按首套房贷认定。同时,对个人购买普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减半征收契税。至此,青岛房地产历史上的限购限贷政策全面放开。

  2016年9月30日,北京、天津发布楼市调控新政,其后在短短的国庆期间,全国20余座楼市热点城市纷纷发布调控新政。这是自2014年全国房地产政策开始松绑后,首次出现地方政府集中出台调控政策。青岛日报楼市官方微信撰文指出,显而易见,这是在有关部门统一部署下的一次集体行动。2016年全国市场区域分化更加显著,在多数三四线城市急需去库存的同时,20多个城市楼市火爆、房价大涨。热点城市暴涨的房价和过热的市场情绪,既不利于房地产业健康发展,又不利于经济稳健增长。因此,在中央“分类调控、因城施策”的方针指导下,20余城在国庆期间集中出台新政。地方调控政策陆续出台后,意在对楼市过热地区进行降温。

  虽有以上措施,但青岛楼市依然较热。青岛日报《楼市》周刊总结指出,据业内机构统计,2016年1-12月,青岛新建商品住宅共成交169989套,成交面积1836.41万平方米,成交金额为1693.42亿元。同比2015年的127258套,上涨33.58%。从2011—2016年青岛新建商品住宅成交走势图来看,2016年的成交量为5年同期最高值,相较于2011年更是有94.45%的涨幅。

  2017年限购重启,新一轮市场周期开启。虽然有政策调控,但市场热度一直居高不下,直到2018年下半年才开始进入冷静期,又因为疫情影响,市场盘整期持续至2020年,此后进入“稳地价、稳房价、稳预期”的新历史发展时期。

  2017年3月15日,青岛市政府正式出台限购政策,自2017年3月16日起对于非本市户籍以家庭为单位限购1套房;同时新房和二手房公积金、商贷首套、二套房首付比例双双提高,第三套及以上房产不提供贷款。2017年3月30日下午,调控继续加码。青岛市国土资源房管局、人民银行青岛市中心支行、青岛银监局三部门联合发布通知,自2017年3月31日起执行认贷又认房,在本市范围内购买新建商品住宅和二手住宅需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易,明显摒除了炒房客,打破了不少投资性置业者“短线日,青岛日报楼市官微刊发《调控政策出台俩月,青岛新房市场怎么样了?》,提出市场加码后,总体来看,房价走势平稳,仍然保持缓慢增长。同时市场呈现出三个特点,推盘数量减少,认购率增高;非限购区域,成交稳步上涨;库存压力小,调控释放还需时间。

  整个2018-2019年,青岛楼市处于低迷期,青岛日报《楼市》周刊曾用数据进行总结,据青岛网上房地产公布显示,2018年全年青岛市新房成交套数为168515套,同比2017年新房成交套数下跌12.69%。据锐理数据统计,2019年全年青岛市共网签新建商品房141420套,同比2018年下跌11.5%。

  2020年,在外部环境的不利因素下,青岛楼市强势复苏,2020年12月30日,青岛日报《踏浪前行,盘点2020楼市特刊》撰文指出,2020年,对青岛房地产企业来说,是面临重大考验甚至是生死攸关的一年。这一年,部分房企凭借品牌优势,不仅顶住了惊涛骇浪,力挽狂澜,甚至逆势反弹,业绩一路飘红,截至目前已有企业销售额已突破195亿元,销售额排名前三的都已突破100亿元。2020年青岛楼市经受住了种种不利因素,新房与二手房市场均取得了令人欣喜的成绩。根据青岛网上房地产数据统计,2020年青岛新房共计成交153396套,同比2019年上涨0.1%,成交面积为17724551.77平方米,同比2019年上涨1.39%,实现了自2018年以来的上扬。

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